권수진의 시가 춤추는 세상

부동산시장이 상승과 하락을 반복하고 있다.  

요즘 같이 상승과 하락을 반복하는 부동산 시장은 정말로 신중하게 접근해야 한다.

성공하는 사례와 실패하는 사례를 접하다 보면 안타까운 마음과 정말 축하해주고 싶은 마음이 있다.

실패하는 사례를 접하다 보면 주위에 전문가나 아니면 상식적인 공부를 조금만 했다면 하는 아쉬움이 남는다.

아래와 같이 필자와 상담한 부부를 통하여 두번다시 이런사례가 나오지 않길 바라면서 사연을 소개한다.

김 모씨는 20 대 중반에 결혼을 하여 귀여운 공주 1명과 남편 그리고 부모님을 모시고 있다.

주거는 용인에 있고 직장 때문에 서울을 출퇴근 하는데 조금만 늦어도 지각을 하기에 두 부부는 새벽 5시면

일어나서 출근하여 보통 밤 10시가 넘어서 집에 들어온다.

김 모씨는 공부도 열심히 하고 노력하면서 맞벌이 부부로 정말로 열심히 살고 있는 가운데 우연한 기회에

인터넷에서 정보를 검색하다가 부동산 무료 강의라는 말에 재테크에 도움이 될까 싶어서 수강 신청을 하였다.

강의를 하는 모씨는 책도 출간하고 나름대로 부동산전문가라 칭하여 수많은 사람들에게 컨설팅과 상담을

해주면서 지금이 기회라고 투자를 권유하였다.

김 모씨 역시 강의 내용을 듣고서 지금이 기회이지 싶어서 10년 결혼 생활 속에서 종자돈을 힘들게 모은 5천만원

정도를 투자하려고 물건을 의뢰하였다.

그러다가 한통의 전화로 추천받은 물건이 바로 용산에 있는 다세대주택 이였다.

용산에 대한 개발은 수많은 신문과 방송을 통하여 들어 본적이 있고 인터넷을 검색해보니 개발방향이 많이 있다고 판단을 하였다.

그러다가 B모씨가 추천한 물건은 투자수익률이 1년 이면 약 30 %, 3년 이상 장기보유를 하면 구입가격보다 배 이상은 가격 상승한다는 말을 듣고서 망설임 없이 구입을 하였다.

 그러다가 리먼사태 이후 경제적인 어려움에(한달 은행이자 약130만원) 다세대 주택을 매매를 하려고 결정을 하였다.

주위 공인중개사 사무실에서 약 2억7천만원에 계약하자는 전화가 왔다.

결국에는 늘어나는 이자와 경제적인 어려움 때문에 약 6천5백만 원 정도의 손실을 보면서 처분을 하였다.

필자와 상담을 하면서도 계속해서 어려움에 눈물을 흘리고 있다.

김모씨 같은 실패 사례가 안 나오려면 정말 주의할 사항 5가지가 있다.

1번 모든 부동산은 개발방향에 따라서 가격이 상승할 수도 있고 하락할 수도 있다.

정확한 개발방향과 정책을 먼저 파악하라.

정책에 대한 일관성이 없기 때문에 정말 신중한 접근이 필요하다.

2번 투자의 수익률은 은행예금이자 대비 2배 이상이면 만족하라.

욕심이 과하면 화를 부른다는 옛 성인의 말씀이 아니라도 무리한 욕심은 화를 부른다.

3번 은행대출은 투자금액 대비 40% 이상 넘기지 마라.

불요불급제 (반드시 필요한 것은 아니나 소득이 높아지면 바라는 것) 무리한 대출은 피하는 것이 좋다.

4번 모든 판단은 본인이 책임을 진다는 생각을 가져라.

전문가를 너무 믿지 마라 자문을 구하는 것은 좋은데 마지막 최후의 선택은 본인이 결정해야 투자의 실패가 줄어든다.

5번 나의 재정을 정확히 파악을 하여 안전한 투자를 하는 것이 원칙이다.

부동산은 보통 보유기간에 따라 다르지만 환금성이 부족하기에 중장기를 요 한다.

나의 재정을 검토하여 안전한 투자 방법이 최고인 것이다.

1번도 안전, 2번도 안전, 3번은 더 안전.

이것이 최고의 재테크 기본이다.

                                                           한국부동산 경제연구센터 김성철원장

19회(중)문제해설(A형).pdf

보통 일반적인 부동산 이라면 지방에 있는 공인중개사 사무실에서 토지를 구입하는 것이 보통이다. 그러나 조금만 생각해보면 알 수가 있다. 먼저 일반 적 으로 토지를 구입하기 전에 필수 사항이 있다.

1번 등기부등본.(소유자를 나타낸다)

2번 토지대장  ( 토지의 평수를 나타낸다)

3번 지적도   ( 도로 등을 나타낸다)

4번 토지이용 계획확인원 (토지의 용도를 알수 있다)

여기서 부동산을 모르시는 분 들은 등기부상 면적을 그냥 믿는데 나중에 사실 관계에 나타내는 면적과 다르기 때문에 반드시 토지에 대한 면적은 토지대장을 확인후에 평수를 기입한다.

위의 4가지를 염두에 두고 ...먼저 토지를 구입하는 방법에 대하여 알아보자.

보통 부동산이라면 아파트/상가/토지/ 크게 3가지로 나눈다.

그중에 토지 부분은

1번 개발방향 을 염두에 둔다.

보통 혁신도시나 기업도시 행정복합도시.신도시. 등 발전 계획에 따라서 토지가격이 상승하기 때문이다. 그러나 여기서 주의할 사항은 선진국은 정책에 대한 일관성 때문에 꾸준하게 가격이 상승하는데

우리나라 같은 경우에는 가끔 정권이 바뀌거나 정책을 만든 입법권자의 생각에 따라서 계획이 늦추어 질수도 있다.

 다만 필자가 생각하는 것 중 에서는 도로에 관한 것은 영원하다는 것이 평소 지론이다.

지금 전국은 지방 국도 2차선에서 4차선으로 확장을 하고 또한 고속도로 건설을 계획중인 곳이 많다.

그중에 고속도로 IC 주변 반경 4km  정도에 있는 관리지역 같은 경우는 구입해도 무난하다.

다만 전국에 있는 2차선 도로 주변은 평당 20 만원 선은 넘지 않아야 올바른 재테크라 할수 있다.

그러기에 먼저 개발방향을 염두에 둔 투자 방법을 생각한다.

2번은 도로다.

도로는 생명이요 길이다.

토지에 있어서는 도로 유무에 따라서 천당과 지옥을 왔다 갔다 한다.

흔히 맹지라 말하는 것은 반드시 진입로 를 확보하는 것이 좋은 방법 이다.

3번 용도 지역.구역

농지란(전/답/과수원) 을 말한다.

농지중에서 진흥구역 .보호구역 이라고 있는데.

쉽게 설명하면 경지 정리가 잘된 곳은 진흥구역 경지 정리가 안 된곳은 보호 구역이라고 한다.

그 중에서 보통 보호구역이 개발하기가 좋은 곳이다.

이번에 전국 적으로 진흥 구역이 풀린곳도 대부분 보호구역이다.

4번 최고 중요한것은 가격 이다.

가격을 구성하는 것은 일반적으로 그 주변에 매매된 가격을 기준으로 하는 것인데 보통 공인중개사 에서 매물이 부족하면 가격이 상승하고 매물이 늘어 나면 가격이 하락하는 것이다.

그래서 보통 공인중개사 사무소 를 5 군데 정도 방문하여 개발방향이 일치 하는지 또한 가격도 어떤지 확인 후 결정하는 것이 좋은 방법 이다.

다만 똠방 이라는 것이 있는데 동네 이장이나 기타 동네 사정을 잘아시는 분이 좋은 물건이라면서 구입을 유도하는데 가격에 대한것은 알아 볼수도 있지만 반드시 권리 관계 를 서류로 확인해야 하기 때문에 공인중개사 사무소 에서 거래를 하는 것이 좋은 방법이다.

5번 마지막으로 내가 보유한 현금에 대한 것을 알아야 한다.

잘못하면 가격이 2억인데 가진 돈은 1억이라면 무리한 대출을 발생시키는 것은 매우 위험하다.

융자란 총 금액에서 30 % 는 넘기지 말아야 한다.

그런 모든 것을 계획한다음 차분하게 입지분석후 구입하는 것이 좋은 방법 인것이다.

토지에 대한 것은 너무나 많은 공부를 해야 하기 때문에 나중에 천천히 배우는 것이 좋다.

예를 들어 관리지역/계획/생산/보전/잡종지/대지/1종주거지역/임야/ 등 기타 수 없이 많다.

명심해야 할 것은 가격이 최고 중요하다.

또한 FTA  협상으로 인하여 농지가 상승할 소지가 매우 높기 때문에 구입을 조금 앞 당기는 것이 좋을것 같다. 위기가 기회고 기회가 위기인 것이다.

한국부동산경제 연구소 김성철 원장

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