토지 구입시 필수사항

 

 

보통 일반적인 부동산 이라면 지방에 있는 공인중개사 사무실에서 토지를 구입하는 것이 보통이다. 그러나 조금만 생각해보면 알 수가 있다. 먼저 일반 적 으로 토지를 구입하기 전에 필수 사항이 있다.

 

1번 등기부등본.(소유자를 나타낸다)

2번 토지대장  ( 토지의 평수를 나타낸다)

3번 지적도   ( 도로 등을 나타낸다)

4번 토지이용 계획확인원 (토지의 용도를 알수 있다)

 

여기서 부동산을 모르시는 분 들은 등기부상 면적을 그냥 믿는데 나중에 사실 관계에 나타내는 면적과 다르기 때문에 반드시 토지에 대한 면적은 토지대장을 확인후에 평수를 기입한다.

 

위의 4가지를 염두에 두고 ...먼저 토지를 구입하는 방법에 대하여 알아보자.

 

보통 부동산이라면 아파트/상가/토지/ 크게 3가지로 나눈다.

 

그중에 토지 부분은

 

1번 개발방향 을 염두에 둔다.

 

보통 혁신도시나 기업도시 행정복합도시.신도시. 등 발전 계획에 따라서 토지가격이 상승하기 때문이다. 그러나 여기서 주의할 사항은 선진국은 정책에 대한 일관성 때문에 꾸준하게 가격이 상승하는데

우리나라 같은 경우에는 가끔 정권이 바뀌거나 정책을 만든 입법권자의 생각에 따라서 계획이 늦추어 질수도 있다.

 다만 필자가 생각하는 것 중 에서는 도로에 관한 것은 영원하다는 것이 평소 지론이다.

지금 전국은 지방 국도 2차선에서 4차선으로 확장을 하고 또한 고속도로 건설을 계획중인 곳이 많다.

그중에 고속도로 IC 주변 반경 4km  정도에 있는 관리지역 같은 경우는 구입해도 무난하다.

다만 전국에 있는 2차선 도로 주변은 평당 20 만원 선은 넘지 않아야 올바른 재테크라 할수 있다.

그러기에 먼저 개발방향을 염두에 둔 투자 방법을 생각한다.

 

2번은 도로다.

도로는 생명이요 길이다.

토지에 있어서는 도로 유무에 따라서 천당과 지옥을 왔다 갔다 한다.

흔히 맹지라 말하는 것은 반드시 진입로 를 확보하는 것이 좋은 방법 이다.

 

3번 용도 지역.구역

농지란(전/답/과수원) 을 말한다.

농지중에서 진흥구역 .보호구역 이라고 있는데.

쉽게 설명하면 경지 정리가 잘된 곳은 진흥구역 경지 정리가 안 된곳은 보호 구역이라고 한다.

그 중에서 보통 보호구역이 개발하기가 좋은 곳이다.

이번에 전국 적으로 진흥 구역이 풀린곳도 대부분 보호구역이다.

 

4번 최고 중요한것은 가격 이다.

가격을 구성하는 것은 일반적으로 그 주변에 매매된 가격을 기준으로 하는 것인데 보통 공인중개사 에서 매물이 부족하면 가격이 상승하고 매물이 늘어 나면 가격이 하락하는 것이다.

그래서 보통 공인중개사 사무소 를 5 군데 정도 방문하여 개발방향이 일치 하는지 또한 가격도 어떤지 확인 후 결정하는 것이 좋은 방법 이다.

다만 똠방 이라는 것이 있는데 동네 이장이나 기타 동네 사정을 잘아시는 분이 좋은 물건이라면서 구입을 유도하는데 가격에 대한것은 알아 볼수도 있지만 반드시 권리 관계 를 서류로 확인해야 하기 때문에 공인중개사 사무소 에서 거래를 하는 것이 좋은 방법이다.

 

5번 마지막으로 내가 보유한 현금에 대한 것을 알아야 한다.

잘못하면 가격이 2억인데 가진 돈은 1억이라면 무리한 대출을 발생시키는 것은 매우 위험하다.

융자란 총 금액에서 30 % 는 넘기지 말아야 한다.

그런 모든 것을 계획한다음 차분하게 입지분석후 구입하는 것이 좋은 방법 인것이다.

토지에 대한 것은 너무나 많은 공부를 해야 하기 때문에 나중에 천천히 배우는 것이 좋다.

예를 들어 관리지역/계획/생산/보전/잡종지/대지/1종주거지역/임야/ 등 기타 수 없이 많다.

명심해야 할 것은 가격이 최고 중요하다.

 

또한 FTA  협상으로 인하여 농지가 상승할 소지가 매우 높기 때문에 구입을 조금 앞 당기는 것이 좋을것 같다. 위기가 기회고 기회가 위기인 것이다.

 

 

한국부동산경제 연구소 김성철 원장